Roma, 4 dicembre 2024 – È evidente che agli agenti immobiliari professionali l’ottica dei divieti non piace e, di risulta, si appellano allo Stato (cioè alla politica) affinché esso rinvenga soluzioni al problema che siano alternative. Al loro fianco, almeno nelle dichiarazioni di intenti, si pone una parte della politica, che tuttavia appare confusa.
LE CIFRE NEL RAPPORTO FIAIP
Alcune cifre possono indurre a una migliore comprensione di cosa si stia parlando: in Italia il settore turistico (sia diretto che indiretto) fattura 230 miliardi all’anno, dunque all’incirca il 13% del prodotto interno lordo; dei 35 milioni di unità immobiliari il 93% è di proprietà di persone fisiche, il rimanente di enti; conseguentemente, in questo panorama le locazioni hanno peso non indifferente. Come si vedrà (e ascolterà) più nel dettaglio, nel caso dello specifico settore degli agenti immobiliari professionali le istanze rivolte alla politica sono quelle relative al sostegno delle locazioni brevi a uso turistico e sociale, meno limitazioni imposte alle dinamiche di mercato e l’introduzione per queste ultime di un codice identificativo nazionale (CIN). «Sul fenomeno dell’overtourism – affermano – non si dovrebbe intervenire con delle raffiche di divieti, bensì attraverso una efficace gestione della dinamica che consenta di portare i turisti fuori dai centri storici».
IL LAMENTO DELL’AGENTE IMMOBILIARE
In questa critica situazione gli agenti immobiliari professionali rivendicano il proprio ruolo, rilevando come l’ultimo anno si è registrato un incremento pari al 10% delle agenzie di intermediazione immobiliare che si occupano di locazioni turistiche, un trend in crescita nell’ultimo triennio anche a causa del ripetersi delle truffe online; inoltre – essi sottolineano – sono sempre di più gli adempimenti di natura amministrativa (sicurezza, infortuni, eccetera; si pensi all’obbligo di dotare le case di rilevatori di gas, monossido di carbonio ed estintori) che inducono i locatori a richiedere consulenze a soggetti qualificati, questo, però, a fronte del mancato riconoscimento della loro specifica figura da parte di non poche camere di commercio nel Paese. Inoltre, gli agenti immobiliari professionali intermediano la raccolta di risorse che viene successivamente convogliate nelle casse dell’Erario generale (tasse, tributi; si pensi alla tassa di soggiorno che devono versare i turisti), svolgendo la sostanziale funzione di sostituto d’imposta.
STAGIONE TURISTICA ESTIVA ED ECONOMIA DEL PAESE
La stagione turistica estiva, grazie soprattutto alle locazioni brevi ad uso turistico, ha determinato grandi benefici per l’economia locale e nazionale mentre si prevede una contrazione per l’inverno principalmente a causa dei ripetuti annunci di importanti amministrazioni comunali di introdurre limiti, o addirittura divieti, agli affitti turistici. Ciò quanto emerso dal report immobiliare nazionale FIAIP, un monitoraggio sull’andamento del mercato immobiliare turistico in Italia (dati 2024 e previsioni 2025), presentato a Roma questa mattina presso la Sala Caduti di Nassiriya al Senato della Repubblica. Si tratta di uno studio condotto dal Centro Studi FIAIP sulla stagione invernale 2024-25, con riferimento alle principali località italiane, che allo scopo sono state suddivise per sezioni: montagna e laghi, borghi, città d’arte, campagna, mare e isole; questo unitamente a un focus concentrato sull’andamento della stagione estiva dell’anno in corso.
2024: MENO ACQUISTI DI SECONDE CASE
Nei primi nove mesi del 2024 la percentuale di acquisti di seconde case da parte di privati cittadini risulta in flessione del 5% rispetto allo stesso periodo del 2023. In particolare, calano gli acquisti di immobili utilizzati a fini di locazione turistica, questo a causa dei timori ingenerati da una trasversale annunciata volontà (in particolare nei comuni a forte vocazione turistica, universitaria e lavorativa, come Roma, Milano, Firenze e Bologna) di limitare, se non addirittura vietare, gli affitti turistici, erroneamente considerati la causa principale dell’emergenza abitativa e della desertificazione dei centri storici.
STAGIONE ESTIVA 2024
In relazione all’ultima stagione estiva il Rapporto FIAIP ha evidenziato un incremento del 9% del numero di stipulazione di contratti di locazioni con finalità turistiche rispetto all’estate 2023, dovuto in particolare al considerevole aumento dei turisti stranieri giunti in Italia, unitamente a un significativo incremento medio dei canoni delle locazioni (pari al 6%), a conferma di come i proprietari preferiscano sempre di più le locazioni brevi rispetto a quelle ordinarie, sia per le maggiori tutele contro il rischio di mancato pagamento o di mancata restituzione dell’immobile, praticamente assenti nella locazione turistica, che in ragione delle maggiori soddisfazioni in termini di redditività soddisfazioni in termini di redditività. Infine, l’incremento della reddittività dettato prioritariamente dall’adeguamento dei canoni di locazione all’inflazione, pesantemente cresciuta negli ultimi anni, oltre che da una domanda maggiore, ha confermato un rendimento lordo medio stimato tra il 5% e l’8%, in particolar modo nelle grandi città d’arte e nelle più rinomate località balneari e montane.
STAGIONE INVERNALE 2024-25
Per l’inverno si prevede una lieve flessione del numero delle locazioni turistiche rispetto alla scorsa stagione pari al 3%, si tratta di un calo dovuto ai recenti provvedimenti di alcuni sindaci di grandi città (su tutti Firenze e Venezia), orientati secondo FIAIP a ostacolare gli affitti turistici. ha inoltre inciso il fattore costi, con l’aumento degli adempimenti e le conseguenti sanzioni introdotte con il decreto “Anticipi” che entrerà in vigore il 1 gennaio 2025. I canoni di locazione rimarranno sostanzialmente invariati, con un lieve aumento (+2%) nelle città d’arte, nelle quali permane molto alta la domanda rispetto a quanto offerto sul mercato. Le famiglie italiane prendono in locazione le case in media per una settimana, preferibilmente di ampie dimensioni (con quattro camere da letto o più) spendendo, in base alle località turistiche, tra i 900 e i 1.500 euro alla settimana. Dal report si evince poi come l’aumento della cedolare secca al 26% dalla seconda casa affittata non abbia influito nel settore in termini disincentivanti mentre emerge come l’introduzione del CIN venga invece considerato da tutti gli operatori professionali uno strumento efficace contro l’abusivismo e l’evasione fiscale.
PREOCCUPAZIONI RIGUARDO ALL’INCOMBENTE STAGIONE
«Si è chiusa una stagione estiva molto positiva per il mercato immobiliare turistico – ha dichiarato al riguardo Francesco La Commare, presidente del Centro Studi FIAIP -, grazie al decisivo contributo delle locazioni turistiche che, anche per quest’anno, hanno garantito l’accoglienza di tutti i vacanzieri, in particolare stranieri. Preoccupa, invece, l’andamento dell’imminente stagione invernale per un’imprevista ritrosia di molti proprietari nell’affittare per periodi brevi, dettata dalla crescita degli adempimenti e soprattutto dal timore che siano introdotti limiti e/o divieti annunciati, e, in taluni casi, già adottati, da parte di qualche amministrazione comunale».
OTTIMI RENDIMENTI
«I rendimenti delle locazioni turistiche si confermano ottimi – sottolinea dal canto suo Marco Bettiol, vicepresidente del Centro Studi FIAIP -, anche se l’aumento degli adempimenti e l’introduzione di ulteriori obblighi stanno determinando un calo degli acquisti con tale finalità unitamente ad alcune recenti decisioni comunali, come quelle di Venezia e Firenze, che rischiano di minare l’attrattività di un settore strategico per il turismo italiano con evidenti conseguenti danni per l’economia locale e nazionale». Ad avviso di Leonardo Piccoli, vicepresidente nazionale FIAIP con delega al settore turistico «malgrado qualche criticità in relazione all’armonizzazione delle banche dati regionali con quella nazionale, l’intera categoria accoglie con favore l’introduzione del CIN, fortemente invocato dalla FIAIP. Siamo convinti rappresenterà uno strumento concreto contro l’abusivismo e l’evasione fiscale a beneficio e tutela sia dei proprietari che dei vacanzieri oltre a favorire l’utilizzo dei servizi degli operatori professionali regolarmente abilitati».
APPELLO AL GOVERNO
«Auspichiamo che il governo continui a respingere le pressanti e continue richieste di alcuni sindaci di limitare e/o vietare il diritto del proprietario, in teoria costituzionalmente garantito, di poter affittare liberamente per periodi brevi il proprio immobile acquistato spesso e volentieri con i risparmi accumulati in anni e anni di sacrifici – ha dichiarato il presidente nazionale di FIAIP, Gian Battista Baccarini -, poiché è evidente che le problematiche presenti in alcune grandi città, ovvero la gentrificazione, l’overtourism, lo spopolamento dei centri storici e, soprattutto, l’emergenza abitativa, non è da ricercarsi nella crescita degli affitti turistici ma prioritariamente nell’assenza di adeguate politiche abitative comunali che, da una parte, garantiscano un’offerta pubblica di case a canoni accessibili, e dall’altra, incentivino i privati ad affittare per periodi medio-lunghi».
L’INTRODUZIONE DEL CIN
«Con l’introduzione del Codice Identificativo Nazionale abbiamo messo ordine a favore della legalità in un comparto strategico per l’Italia – ha concluso il senatore Marco Lisei -, non c’è nessuna intenzione da parte di questo governo di limitare la proprietà privata e, ancor meno, di danneggiare un settore, quello delle locazioni turistiche, che, in questi anni, ha dimostrato di rappresentare un necessario ampliamento dell’offerta turistica nazionale con conseguenti benefici per l’intero sistema economico, sociale e occupazionale. L’esecutivo si è assunto la responsabilità di regolamentare, che non vuol dire limitare o vietare, come invece stanno facendo diversi Sindaci di altro orientamento politico in modo improprio».
