Oggi non si è più di fronte alla «locazione», bensì alle «locazioni», uno spunto preliminare per introdurre il dibattito sull’attualità della disciplina relativa alle locazioni, distinguendo dalle altre quelle commerciali.
LOCAZIONE O LOCAZIONI?
Occasione dell’approfondimento della materia è stata la presentazione del volume “Locazione”, in commentario del Codice civile Scaloja-Branca-Galgano, opera di Vincenzo Cuffaro e Mauro Di Marzio edita per i tipi di Zanichelli (ISBN 9788808220776), un testo che prende in esame la normativa del Codice civile con riferimento alla legislazione speciale. Nell’impeto normativo che caratterizzò la fase storica degli anni Settanta in Italia la spinta a una normazione specifica di settore (oggi ritenuta da alcuni forse eccessiva) si tentò di sottolineare e superare l’asserita «astrattezza» della legislazione ordinaria mediante l’emarginazione del Codice civile.
TEMPUS FUGIT
Da venticinque anni il regime dell’equo canone non è sostanzialmente più in essere, tuttavia, ad avviso dei relatori intervenuti al convegno organizzato da Confedilizia che ha avuto luogo ieri presso la Sala Einaudi di Palazzo Bernini al Corso a Roma, permane tuttora la dicotomia tra «uso abitativo» e «non abitativo» introdotta, sia nella disciplina che nella tutela processuale, dalla Legge n.392 del 27 luglio 1978, nota ai più come legge sull’equo canone. Questo l’orientamento emerso dagli interventi: la normativa viene ritenuta ormai datata, conseguentemente, dai relatori perviene un sollecito alla politica affinché su di essa «ponga mano al fine di modificarla».
IL CONVEGNO ORGANIZZATO DA CONFEDILIZIA
Da qui è preso avvio la discussione, nel corso della quale sono stati affrontate diverse tematiche. In primo luogo quelle relative alla normativa che regola le locazioni commerciali e alla vexata quaestio degli affitti brevi. Infine, ma non per questo di minore interesse, il tema della responsabilità verso terzi per danni da immobili locati, trattato nel corso dell’intervento di Franco De Stefano, presidente di Sezione della Corte di Cassazione, una vera e propria gradevole lezione di Diritto. Tornando alle locazioni a uso commerciale, uno dei quesiti retorici posti al riguardo è stato il seguente: è ancora ragionevole al giorno d’oggi mantenere una tutela della locazione commerciale disciplinata per legge?
USO COMMERCIALE E TUTELA DELL’AVVIAMENTO DEGLI ESERCIZI
E ancora: il medesimo discorso vale anche per la cosiddetta tutela dell’avviamento commerciale? Si è dunque di fronte a una visione complessiva del tutto superata? In effetti, i tempi sono radicalmente mutati rispetto a quando questo impianto normativo venne concepito, c’è stata una rivoluzione nel commercio che ha portato all’affermazione sul mercato della grande distribuzione organizzata e dell’e-commerce, con conseguenze sui piani economico e sociale che hanno fatto sì che la clientela, nella maggior parte dei casi, non segua più il suo commerciante di fiducia nel nuovo locale dove egli si è dovuto trasferire a seguito della cessata locazione di quello vecchio.
OSTACOLI ALLE TRATTATIVE
Sono cambiati i tempi e con essi vanno scomparendo anche le ultime, residue, botteghe di quartiere, fino a un recente passato luoghi, sì di esercizio del commercio, ma latresì di aggregazione e conforto sociale, funzione quest’ultima svolta indirettamente a beneficio di quelle componenti della popolazione più sole, come gli anziani. Oggi, è stato rilevato durante il convegno di Confedilizia, l’indennità corrisposta al fine di ristorare della perdita dell’avviamento commerciale si configura invece come un ostacolo alle trattative per la stipulazione del contratto, quindi, sempre ad avviso dei relatori, andrebbe eliminata.
LA JUNGLA DEGLI AFFITTI BREVI
Secondo Giorgio Spaziani Testa, presidente di Confedilizia, si tratta di «un tema enorme, che non andrebbe affrontato con dirigismo, bensì con buon senso, magari attraverso il ricorso alla previsione di incentivi». In effetti la polemica in atto sulla specifica questione e oltremodo dura, essa verte sul regime fiscale e sugli interessi contrastanti di diverse categorie di soggetti. A norma di legge la locazione breve può avere una durata massima di trenta giorni , essa prevede quindi un frequente ricambio di conduttori e una conseguente maggiore usura sia dell’immobile che degli arredi. Coloro i quali “affittano a breve” non vengono considerati “imprenditori” dalla normativa vigente, ma se posseggono più di quattro unità immobiliari la legge «presume» l’imprenditorialità della loro attività.
PARTICOLARI REGIMI FISCALI
Le locazioni brevi si differenziano dunque da quelle a uso abitativo, ma, e questo è un altro aspetto sul quale si è discusso durante il convegno, quando è che si può davvero parlare di immobile vocato alla locazione breve? Dove va rinvenuta la sostanziale differenziazione tra gli immobili, se non all’atto della stipulazione del contratto di locazione (appunto, nel caso affrontato, locazione breve) in quanto esplicitamente definito? Quella degli affitti brevi è una figura delineatasi con determinati requisiti per il perseguimento di ben precise finalità e il suo regime fiscale è particolare (cedolare secca), tuttavia, nel tempo è andata assumendo contorni e portate diversi da quelli originari.
ascolta di seguito la registrazione audio integrale del convegno sulle locazioni che ha avuto luogo il 4 marzo 2024 presso la Sala Einaudi di Palazzo Bernini al Corso a Roma, sede di Confedilizia (A619)
